החלטה בתיק בש"א 2219/05

1.         המשיבים 1, 2, 3, 4 הם בעלים במשותף של זכויות במגרש בשטח 1,811 מ"ר, הידוע כמגרש 16 בתב"ע במ/2005/6ב' ברמת בית הכרם בירושלים (להלן - המגרש). המגרש נוצר מכוח תוכנית חלוקה מחדש שטרם נרשמה בפנקסי רישום המקרקעין, אולם על-פי טבלת ההקצאות של נספח 2 לתוכנית, זכאים הצדדים להירשם כבעלים במשותף של המגרש.

המשיבה 1, א. איילון ובניו ייזום פיתוח ונופש בע"מ, עתרה לבית המשפט לפירוק שיתוף. משיבה 1 הינה בעלים של 68.89% מהזכויות במגרש.

משיבה 2, הדסה משאט, הינה בעלים של כ-4.9% מהזכויות במגרש.

למשיבים 3 ביחד כ-12.96% זכויות במגרש.

למשיבים 4 ביחד כ-13.25% זכויות במגרש.

2.         בתאריך 15.5.05 ניתן פסק-דין בו נקבע, כי בהסכמת הצדדים תתקיים התמחרות על המגרש ולשם כך מונה כונס נכסים, עו"ד דיבון. בשל נסיבות שפורטו בהחלטה קודמת מיום 5.3.06, מונה המבקש, עו"ד ע. פולמן, ככונס נכסים במקומו של עו"ד דיבון. בהחלטה נוספת נקבע, כי ההתמחרות תהיה פומבית ופתוחה לכל.

כונס הנכסים פנה בבקשה למתן הוראות וביום 14.5.06 ניתנה החלטה לפיה כונס הנכסים יפרסם מכרז פומבי בו יידרשו המציעים להגיש הצעות לרכישת כל הנכס במזומן והצעה לעסקת קומבינציה.

3.         הבקשה שלפניי היא בקשתו של כונס הנכסים למתן הוראות. הכונס קיבל 7 הצעות ובהן מספר חלופות. בשל ההפרשים הלא גדולים בין ההצעות, הוא ביצע התמחרות בין כל שבעת המציעים. לבסוף, נקבעה פתיחת מעטפות ובהן ההצעות הסופיות ליום 29.6.06. נותרו 4 מציעים, ולאחר בדיקה מצא כונס הנכסים כי שתיים מהן הן המתאימות ביותר והוא הציגן לבית המשפט בבקשה זו למתן הוראות.

מציע חמישי, היה עו"ד (רו"ח) בעז ברזילי, שלא הגיש הצעה סופית לכונס הנכסים, אלא פנה לבית משפט זה ביום 29.6.06 בבש"א 2238/06, שכן לטענתו יש להכריע קודם כל בעתירתו, בטרם יציע הצעתו הסופית. גישה כזאת אינה מקובלת, שכן המעטפות של ההתמחרות הסופית כבר נפתחו.

4.         באשר לבקשה בבש"א 2283/06: המבקש, עו"ד בעז ברזילי, כנאמן, טען כי הגיש הצעה לרכישת הזכויות במגרש, אולם המנגנון של ההתמחרות לא היה שוויוני, מהטעם שנקבע בחוזה המכר המוצע, כי על הקונה לשאת במס ערך מוסף אם זה יחול על המוכר. לטעמו, אי השוויון נעוץ בכך כי מציע שהינו עוסק מורשה, זוכה ביתרון המאפשר לו לנכות מס הערך המוסף לעומת מציע שאינו עוסק מורשה, שאינו יכול לנכות את המס.

דין הבקשה להדחות. כונס הנכסים מוכר את המגרש בשם הבעלים, ואין הוא יודע מי יהיו הקונים ומה יהיה הסטטוס שלהם על-פי חוק מס ערך מוסף. עורך המכרז או ההתמחרות אינו יכול להביא בחשבון את האינטרסים של הקונים, ועל קונה או מציע פוטנציאלי לבדוק מראש האם קיים מרכיב מע"מ בעסקה ולהביא עניין זה בחישוביו. הקונה הוא שצריך להתאים עצמו לדרישות המוכר בהתמחרות כזו, ואילו כונס הנכסים אינו צריך להתאים את אינטרסי המוכרים, לאינטרסים של קונים שונים או למעמדם לפני שלטונות המס.

לפיכך, הבקשה בבש"א 2283/06 נדחית.

5.         בבקשה העיקרית שלפניי, הציג כונס הנכסים את שתי ההצעות הטובות ביותר כדלקמן:

הצעת המשיבה 1: תשלום במזומן עבור המגרש 4,300,000 דולר, או 48% בעסקת קומבינציה.

הצעת המשיב 5: תשלום במזומן עבור המגרש 3,826,000 דולר, או 56% בעסקת קומבינציה.

כונס הנכסים הציג בבקשתו השוואה בין ההצעות, ולפי השוואה זו, אם תתקבל הצעת המשיבה 1 לרכישה במזומן, יתרת הנטו לבעלים האחרים תהיה 903,000$. לעומת זאת, אם תתקבל הצעת המשיב 5 לרכישת זכויות בקומבינציה, יתרת הנטו לבעלים האחרים תהיה 1,208,000$.

ב"כ המשיבה 1, טען כי השוואה זו איננה מדויקת, שכן חישובי המס שערך כונס הנכסים הם כלליים והשווי שקבע לדירה בנויה (350,000$) אינו מבוסס דיו. עוד טען, כי דרך המלך בענייננו, הינה עסקה במזומן, שכן עסקת קומבינציה מורכבת, מסובכת ותתמשך מספר שנים, וסופה מי ישורנה.

6.         המשיבה 2, הגב' משאט, אמרה כי היא מעדיפה את הצעת המזומן.

עו"ד גרובר, ב"כ המשיבים 3, טענה כי שניים ממרשיה, יורשי הרמן צבי רוטרובין, יורשי מרים רוזנבליט (להם 9.1% מהבעלות), מעדיפים את חלופת עסקת הקומבינציה. ואילו מרשה, משה רוטרובין (לו 3.86% מהבעלות), מעדיף את הצעת המזומן.